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答 : 毛坯房存在的普遍性问题 问题一 二次砌筑结构交接处开裂 成因分析:二次砌筑结构与原结构交接处未采取加强措施。该问题是土建问题的通病,报告中也有反映,土建问题所占比例最多,百平米数达到20条以上,应加强施工监管、优化施工工艺。 风险指数:★★★★ 风险分析:此处裂缝未处理到位,后期墙面装修完工后仍然会开裂,影响墙面的使用和观感。 判断方式:用手敲击裂缝两侧,声音不一样则两侧墙体材料不同,声音较空的为二次结构,该裂缝为二次砌筑结构裂缝。 问题二 燃气管穿楼板处孔洞未填充 成因分析:缩减工艺造成,管道与楼板间缝隙未按规范填充密实,此问题亦属于土建问题工艺瑕疵所致,从报告中可看出占比最高,影响也较大。 风险指数:★★★★ 风险分析:此缝隙未填充,降低了上下楼层之间的密封性,上层的水亦可从此处渗下,泡坏顶面装饰装修,出现发霉现象。 判断方式:用肉眼观察是否有缝隙,对于做过填充的亦可用水灌入,查看下一层是否有水渍,从而判断是否填充密实。 问题三 门洞两侧墙面平整偏差 成因分析:原基层墙面不平整或抹灰厚度不一致,完成面未有效找平,施工时未放线。报告统计中土建问题占比最高,此问题亦是土建中的高发问题,在各户出现概率达90%以上,应加强施工监管,发现问题及时整改。 风险指数:★★★ 风险分析:影响墙面和房屋的整体观感,业主在装修时需要重新找平,额外的增项会有一定的经济损失。 判断方式:用钢尺平靠墙面或肉眼观察,判断两侧墙面是否在同一平面。 问题四 地下室墙面洇水 成因分析:外墙防水层破损或者室外排水管无组织排水,雨水会沿此处渗下造成内墙面洇水。此问题是土建问题中的重点问题,在别墅的查验中,出现概率占到50%之多,对后期居住影响较大。 风险指数:★★★★ 风险分析:墙面洇水会造成墙面装饰装修发霉,长期处于潮湿的环境,不仅影响居住,也会带来额外的经济损失 判断方式:用肉眼观察墙面是否有渗水痕迹,或者用测湿仪测墙面含水率是否超标。 问题五 管道穿顶面处有水渍 成因分析:管道穿顶面处收口不严密,管道与套管间缝隙未填实,防水不到位。此问题亦属于土建工艺问题,在报告中占比达70%以上,而且在验房中也经常出现,需加强注意,及时整改。 风险指数:★★★★ 风险分析:上一层的水会沿此处渗下,泡坏墙面或顶面装饰装修,不仅影响业主对卫生间的使用,也带来一定的经济损失。 判断方式:肉眼观察顶面颜色,有无水渍。 安全隐患问题 问题一 雨水管无组织排水 成因分析:属于设计缺陷,排水雨管未有效引出;此问题是别墅类排水问题通病,从报告数据来看,设计类问题所占比例不到6%,但是此类问题是反映人性化和责任心的问题,对后期影响较大,应加强重视。 风险指数:★★★★★ 风险分析:雨水长期沿此处下渗导致回填土下沉影响基础的稳定性,地下室墙面会出现洇水情况,且基础长期处于水泡的环境中有一定的安全隐患。 判断方式:用肉眼观察外墙周围回填土是否有下沉现象,排水雨管排出的雨水是否能够引出,外墙周边有无散水。 问题二 燃气管穿卧室 成因分析:属于设计缺陷,设计或施工时未参考燃气相关规范。从报告中看出燃气类问题出现很少,百平米数不到0.4条,但是影响较为严重,设计和施工时应提高责任心,熟知相关规范。 风险指数:★★★★★ 风险分析:燃气易燃,当管道长期使用出现锈蚀时管道易破损,燃气易泄露,卧室的人有安全隐患。 判断方式:肉眼观察判断,居住的卧室不能敷设燃气管道。 问题三 漏电保护失灵或未装 成因分析:空气开关损坏或未装漏电保护系统。从报告数据分析看出,电气问题虽然较少,但是影响较大,此问题伴随有安全隐患,在验房中也经常遇到,需加强重视。 风险指数:★★★★★ 风险分析:装有漏电保护器的电源插座,当有漏电的情况发生时,漏电保护器会自动跳闸切断电源,若漏电保护不灵,可能会发生触电事故。 判断方式:验电器查验。 问题四 电源插座缺地线或地线接触不良 成因分析:线路敷设时未加地线或地线未接,工人工艺不当,对相关规范不熟悉,此问题虽然出现较少,但是伴随有安全隐患,应加强施工监管,满足使用要求。 风险指数:★★★★★ 风险分析:当用电设备发生故障或老化时,电源可能会击穿电器元件使设备的金属外壳带电,如果插座内未接地线,电流不能及时通过地线导入大地,随时会发生触电事故。 判断方式:验电器查验或拆卸插座查看是否有地线、用电笔测试,黄绿色相间的线为地线。 问题五 空调插座线径不够 成因分析:所用电线型号不合规范。报告中反映电气类问题虽然较少,但是往往伴随着安全隐患,需着重注意,加强监管。 风险指数:★★★★★ 风险分析:线径不够,阻值较大,会影响电器的正常运行,损坏用电器,同时电线会发热引发火灾。 判断方式:家用普通插座线径一般为2.5平方,空调为4平方,可拆卸插座用卡尺测量,亦可提前准备好样品与之对比。 精装房存在的普遍性问题 问题一 木地板空鼓、冒灰 成因分析:属工艺瑕疵、缩减工序造成,铺贴前地面找平不到位,地面腻子粉未清理干净。木地板属板块铺贴一种,从报告数据看出,此问题是高发问题,所查验房屋中出现概率达80%以上,后期整改较麻烦,需加强施工监管。 风险指数:★★★★ 风险分析:空鼓部位长期踩踏会导致此处地板塌陷或起翘,长期冒灰会污染室内环境。多数精装房小区业主因此问题无法及时入住。 判断方式:用脚在地板上轻轻踩踏,有下沉、松动、冒灰的情况。 问题二 壁纸铺贴不平、开胶、显缝 成因分析:工艺不当造成,铺贴前墙面未有效找平、未打磨到位、未清理干净,铺贴工艺不到位。报告反映裱糊问题整体较好,但是此问题对室内整体观感影响较大,应把控好工艺。 风险指数:★★★ 风险分析:影响整体观感,长期使用会出现脱落情况。 判断方式:站在1.5米距离用肉眼观察是否有显缝、露白的情况。 问题三 地砖空鼓 成因分析:工艺不当,铺贴前此处地面找平不到位,地面未清理干净,砖下缺灰、灰浆不饱满,铺贴前地面浇水不透,铺贴时敲击手法不一。由报告统计看出,板块铺贴问题是各项工程中出现问题频次最高的,因此问题给业主后期带来麻烦在各小区经常发生,需着重把控。 风险指数:★★★★ 风险分析:长期使用此处砖会出现松动、起翘的情况,且易断裂、砖下易积水。 判断方式:用小锤或手轻轻敲击砖面,有空音则表示此处空鼓。 问题四 石膏线开裂 成因分析:工艺不当,室内温差造成。此问题是北方有供暖要求的地方普遍存在的问题,冬季所查验的房屋中95%以上都有此问题,可以采取特殊工艺拼接解决。 风险指数:★★★ 风险分析:此问题不影响使用,会影响观感,处理不到位在供暖期易开裂,由于精装房是大批量装修,对于工艺的要求把控不严,因此,需要不断修补,等待开裂处定型后方可。 判断方式:用肉眼观察石膏线对接部位是否有开裂现象。 问题五 下水管道漏水、与预埋管接口未密封 成因分析:管道漏水是接口衔接不严密或管道破损造成,下水管与预埋管接口未密封属缩减工艺所致。此类问题属施工的细节问题,从报告中看出给排水总体情况较好,但是此问题却是给排水中经常出现的,应加强重视。 风险指数:★★★★ 风险分析:漏水会造成一定的经济损失,泡坏装饰;下水管与预埋管接口未密封会有臭味反出,污染室内空气。因管道漏水泡坏木地板、造成楼下渗水等的案例多不胜数。 判断方式:将洗手盆内蓄满水,然后放水测试,用肉眼观察或用手触摸有无漏水情况;下水管与预埋管接口处观察是否有密封材料密封,用手拉下水管,如果可以拉出,则未密封。 安全隐患问题 问题一 墙砖松动、脱落 成因分析:铺贴前墙面未清理干净,灰浆不饱满,工艺不当造成空鼓、松动,从报告统计看出板块铺贴问题在精装房中所占比例最高,百平米接近15条问题,后期维修较麻烦,应加强施工要求。 风险指数:★★★★★ 风险分析:湿区墙砖空鼓长时期使用易出现脱落情况,高处的墙砖脱落有伤人的危险。 判断方式:用小锤或手敲击墙砖,有空音的部位为空鼓。 问题二 室外机位无安全防护措施 成因分析:设计缺陷,未考虑实地情况,或施工未装防护栏。安全防护问题占比例最少,验房中不经常出现,但是影响较大,报告中有作重点提示,设计时做好统筹考虑。 风险指数:★★★★★ 风险分析:此处室外机位门开启后可直接进入,有发生人体坠落的风险,尤其是有小孩的家庭。 判断方式:肉眼查看此类区域有无防护栏杆等安防措施。 问题三 安全玻璃爆裂 成因分析:受到外力碰撞爆裂,原玻璃可能存在深度划伤,因此易爆裂。此问题属于成品保护不足,保护类问题占比仅次于工艺类问题,需加强工人的保护意识。 风险指数:★★★★★ 风险分析:人体易从此处坠落,尤其是小孩,因此室内的安全玻璃也应加强注意有无深度划伤或多处划痕,及时更换避免后期出现爆裂。 判断方式:肉眼观察有无划伤或爆裂的情况。 问题四 风管未固定、放置吊顶上 成因分析:工艺不当,工人缩减工艺,责任心不强所致。工艺问题是施工的通病,由报告可看出,工艺类问题所占比例达到70%以上,需加强施工监管。 风险指数:★★★★★ 风险分析:后期由于风管自重造成吊顶受力过重,出现开裂、下沉、甚至塌陷的情况,有一定的安全隐患。 判断方式:从空调检修口处用手电筒照射,肉眼观察判断风管是否有吊杆等加固措施。 问题五 燃气表柜门未预留通气孔 成因分析:设计缺陷造成,未考虑实际使用情况或施工时未预留,橱柜厂家人员不熟知燃气标准,现场巡检力度不够。 风险指数:★★★★★ 风险分析:当燃气发生泄漏时,泄漏出的燃气无法及时被报警器感知,易发生安全事故。报告反映设计类问题所占比例虽然不多,但是影响较大,因燃气泄漏引发火灾的案例不在少数。 判断方式:肉眼观察,燃气处柜门有无百叶扇或通气孔。 注: a.“★★★”属于工艺瑕疵类可及时整改到位。 b.“★★★★”属于设计或工艺缺陷问题,对房屋后期的使用功能影响较大,需加强重视。 c.“★★★★★”属于设计或工艺缺陷问题,不仅对后期使用功能有影响,而且存在一定的安全隐患。
2013-07-04 14:52
答 : 买房子,最重要的是所购房屋质量要有保证,否则价格再便宜、朝向再理想,都会给自己生活带来无穷的后患和烦恼,房屋内在质量如何检查。这里综合优嘉优筑验房专家经验,附上33条验查房屋质量的简易方法,均是新楼容易发生的问题。你不妨记住并逐条检查看一看。 门: 1.门的开启关闭是否顺畅? 2.门插是否插入得太少,门间隙是否太大?(特别是门锁的一边) 3.门四边是否紧贴门框,门开关时有无特别声音? 4.大门、房门的插销、门销是否太长太紧? 窗: 5.窗边与混凝土接口有无缝隙?窗框属易撞击处,框墙接缝处一定要密实,不能有缝隙。 6.开关窗户是否太紧?开启关闭是否顺畅? 7.窗户玻璃是否完好? 8.窗台下面有无水渍?如有则可能是窗户漏水。 地板: 9.地板有无松动、爆裂、撞凹?行走时是否吱吱作响? 10.地板间隙是否太大? 11.柚木地板有无大片黑色水渍? 12.地脚线接口是否妥当,有无松动? 13.地面是否有裂缝,是否有起砂现象? 顶棚: 14.顶上是否有裂缝?没有裂缝最好,有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来说,与房间横梁平行的裂缝,属眼下的质量通病,虽有质量问题,但基本不妨碍使用;如果裂缝与墙角呈45度斜角,甚至与横梁呈垂直状态,那么就说明房屋沉降严重,该住宅有严重结构性质量问题。 15.看顶部是否有麻点。这种麻点专业称“石灰爆点”,是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点,对室内装潢将带来很大的不利影响。 16.顶棚有无水渍、裂痕?如有水渍,说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户,那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。 17.特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。 18.墙身顶棚有无部分隆起,用木棍敲一下有无空声? 19.墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪,隆起或凹陷的地方? 20.墙身、墙角接位有无水渍、裂痕? 21.内墙墙面上有否石灰爆点? 厨厕: 22.厕、浴具有无裂痕?包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。裂痕有时细如毛发,要仔细观察。 23.坐厕下水是否顺畅,冲水声响是否正常,冲厕水箱有无漏水声? 24.浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水是否妥当? 25.厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平?厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格,砖块不能有裂痕,不能空鼓,必须砌实。 26.砖缝有无渗水现象? 27.厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗? 28.水池龙头是否妥当,下水是否顺畅? 29.卫生、厨房内有否地漏,坡度是否对头,绝不能往门口处倾斜,不然水要流进居室内。 30.出水是否通畅,会不会出水口内留有较多的建筑垃圾? 31.您住的房间底下的邻居家是否漏水?否则您家的日子也一定不好过。 其他 32.厨柜柜身有无变形,壁柜门是否牢固周正,门能否顺利开合? 33.试一下全部开关、插座及总电闸有无问题?各种电路、闭路电视、电话插座的位置等,也应仔细了解。30%的火灾是由于电气事故引起的,这与电气线路的设置有相当的关系。为了用电的安全和方便,国家出台了《住宅设计规范》,规定每套住宅回路数不宜少于5个。增加回路可以保证电线的使用寿命,减少短路火灾事故的发生。
2012-08-25 15:43
28条回答2012-08-23
2013-07-06
2013-07-05
2013-07-04
2013-07-03
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